關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見

       近年來，根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控精神，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)“國(guó)八條”和“國(guó)六條”等政策，同時(shí)結(jié)合南京實(shí)際，研究出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和措施，積極穩(wěn)定市場(chǎng)。尤其是2007年以來，我市采取了一系列針對(duì)性強(qiáng)的綜合措施，有效地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，保持、促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，取得了較好成效，為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善市民居住條件發(fā)揮了巨大作用。一是從2002年到2008年上半年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)共銷售商品房4000多萬平方米，年均增幅達(dá)到13%，充分發(fā)揮了改善人居條件的主渠道作用。二是截至目前我市共竣工經(jīng)濟(jì)適用住房700多萬平方米，7萬余戶低收入家庭入住新居；廉租保障制度覆蓋1萬余戶最低收入家庭，基本做到了應(yīng)保盡保；三是多渠道改善居民住房條件。積極推進(jìn)房屋整治、小區(qū)出新等民心工程，至年底我市共完成整治老舊房屋5000余幢，出新老舊住宅區(qū)200余個(gè)，共有約60萬戶居民直接受益。南京城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由2002年的21.4平方米，提高到目前近33平方米，達(dá)到并超過了小康標(biāo)準(zhǔn)。從總體上看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展為提升城市面貌、改善住房民生和服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)作出了極大貢獻(xiàn)。

　　今年以來，由于國(guó)內(nèi)國(guó)際發(fā)展形勢(shì)的變化，以及房地產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)整，我市出現(xiàn)了商品房成交量下降、新開工面積下降、房地產(chǎn)價(jià)格小幅波動(dòng)、涉房社會(huì)問題顯現(xiàn)等新變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，如不采取及時(shí)必要調(diào)控措施，則：一是直接影響房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)是發(fā)展中的市場(chǎng)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資、土地成交、新開工面積等主要先行指標(biāo)出現(xiàn)了明顯下滑，如不采取措施，則必然導(dǎo)致今后供求關(guān)系失衡，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，影響房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。二是直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及到50多個(gè)行業(yè)，一旦發(fā)生大落現(xiàn)象，直接危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)、大量失業(yè)、爛尾樓和金融風(fēng)險(xiǎn)等。尤其是在當(dāng)前國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為不利的情況下，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。三是直接影響住房民生的有效改善。目前市區(qū)仍有四成左右居民人均住房面積仍不足30平方米，要解決大部分這類市民大量的自主性、改善性住房需求，以及大量的新增需求，必須依靠穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)來發(fā)揮主渠道作用；同時(shí)還要通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費(fèi)收入，為解決低收入家庭住房問題提供資金保障。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，居民住宅這類不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富也會(huì)大幅縮水，直接影響居民的生活、消費(fèi)和投資。

　　因此，隨著房地產(chǎn)形勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的新形勢(shì)、新變化，增強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控的預(yù)見性、針對(duì)性和靈活性，把握好調(diào)控的重點(diǎn)、節(jié)奏和力度，有效地落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，堅(jiān)決維護(hù)人民群眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，采取必要調(diào)整措施，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，是慎重的，也是必要的。在此背景下，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，我市發(fā)改委、建委、房產(chǎn)、規(guī)劃、國(guó)土、物價(jià)、地稅、國(guó)稅、財(cái)政、公積金管理中心等有關(guān)部門以及人行南京分行營(yíng)管部開展廣泛調(diào)研，認(rèn)真分析，并經(jīng)市政府決策，出臺(tái)了《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》。主要目的是，在近年來國(guó)家調(diào)控政策的總體框架下，堅(jiān)持供求平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)定、秩序規(guī)范的調(diào)控目標(biāo)，通過出臺(tái)綜合性政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展，優(yōu)化投資環(huán)境，增加居民消費(fèi)，幫助低收入家庭實(shí)現(xiàn)“住有所居”，支持大多數(shù)群眾實(shí)現(xiàn)“住有宜居”的目標(biāo)。主要措施包括：

　　一是給市民以實(shí)惠，增強(qiáng)購(gòu)房消費(fèi)能力，積極改善住房民生。（1）加大三項(xiàng)“民生工程”建設(shè)力度，積極解決低收入家庭住房問題。制定并出臺(tái)了2008-2010年經(jīng)濟(jì)適用房等“三房”建設(shè)規(guī)劃，明確了投資渠道和規(guī)模。今年將建設(shè)竣工200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房、30萬平方米中低價(jià)商品房和1000套廉租住房；繼續(xù)推進(jìn)100萬平方米危舊房片區(qū)改造和80個(gè)小區(qū)、900幢房屋綜合整治工程，逐步改善提升老城區(qū)群眾居住品質(zhì)。（2）加大稅費(fèi)和補(bǔ)貼支持力度，增強(qiáng)廣大市民購(gòu)房能力。對(duì)購(gòu)買90-144平方米和90平方米以下的住房，并且在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，分別給予房款總額0.5%和1%的購(gòu)房補(bǔ)貼。適當(dāng)調(diào)整普通商品房稅收優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)，合理認(rèn)定二手住房交易稅收征收時(shí)點(diǎn)；進(jìn)一步加強(qiáng)“賣舊買新”稅費(fèi)抵扣政策的執(zhí)行力度，確保將國(guó)家有關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策落到實(shí)處。（3）調(diào)整金融等相關(guān)政策。如：對(duì)首套住房人均建筑面積未達(dá)全市人均住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房改善自身住房條件的購(gòu)房者，不視作購(gòu)買第二套住房，仍執(zhí)行首套自住房貸款政策；研究并出臺(tái)適時(shí)放寬公積金貸款政策。這些政策給予市民實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，切實(shí)減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，有利于提高市民購(gòu)買能力，有利于各類群體實(shí)現(xiàn)“住有所居”或“住有宜居”目標(biāo)。

　　二是抓住機(jī)遇，優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。（1）國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)改革開放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，長(zhǎng)三角面臨著新一輪發(fā)展大好機(jī)遇，南京要立足科學(xué)發(fā)展，搶抓發(fā)展先機(jī)，加快房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，及時(shí)營(yíng)造房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展的優(yōu)勢(shì)環(huán)境，打造建設(shè)具有南京優(yōu)勢(shì)和特色的宜居型城市。（2）積極吸引服務(wù)含量高的開發(fā)項(xiàng)目來寧投資。對(duì)參與會(huì)展、金融、研發(fā)中心、軟件外包等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，或?yàn)楝F(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目配套的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以享受省、市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策；（3）積極幫助企業(yè)解決有關(guān)問題；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他市場(chǎng)主體重組與合作，聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目；同時(shí)經(jīng)批準(zhǔn)緩繳有關(guān)市權(quán)規(guī)費(fèi)和土地出讓金，完善企業(yè)所得稅征收工作等，緩解企業(yè)資金壓力。

　　三是完善管理，提高政府服務(wù)效率，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展秩序。（1）重點(diǎn)調(diào)整土地市場(chǎng)的政策，根據(jù)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，科學(xué)合理地確定土地推出的區(qū)位、節(jié)奏、數(shù)量、結(jié)構(gòu)和出讓價(jià)格。適當(dāng)縮小出讓土地規(guī)模，不斷優(yōu)化土地出讓條件，加大土地招商力度，吸引有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)建設(shè)。在堅(jiān)持“凈地”出讓的基礎(chǔ)上，對(duì)危舊房改造、企業(yè)搬遷改造、城中村改造等項(xiàng)目，允許采取“毛掛凈交”的方式出讓。對(duì)因特殊原因無法交付或不具備全面開發(fā)條件的已出讓地塊，經(jīng)批準(zhǔn)并辦理相關(guān)手續(xù)后，可適當(dāng)順延開、竣工時(shí)間，并根據(jù)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度實(shí)際分期或延緩繳納土地出讓金。（2）重點(diǎn)調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格管理政策。完善房地產(chǎn)價(jià)格秩序管理，取消“一套一價(jià)”管理方式，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，遏制開發(fā)企業(yè)非理性價(jià)格行為，嚴(yán)肅查處少數(shù)開發(fā)企業(yè)虛假?gòu)V告等行為，防止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序監(jiān)管。（3）重點(diǎn)加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范、化解。加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的管理監(jiān)督；加強(qiáng)商品房預(yù)售資金、二手房交易資金監(jiān)管，防止因資金斷裂損害群眾利益；強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管和引導(dǎo)；建立健全突發(fā)房地產(chǎn)公共事件預(yù)案；完善企業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)；加強(qiáng)市場(chǎng)研究分析和預(yù)警預(yù)報(bào)；加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的宣傳規(guī)范和輿論引導(dǎo)，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。 

　　未來幾年，隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的又好又快發(fā)展，城市化進(jìn)程將大大加快，住房需求增長(zhǎng)潛力較大，房地產(chǎn)業(yè)還將繼續(xù)發(fā)揮十分重要的作用。全面認(rèn)真地落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，采取并堅(jiān)持科學(xué)理念和方法，實(shí)施積極穩(wěn)妥的調(diào)控措施，盡可能維護(hù)好各方面的利益，盡可能代表最廣大群眾的利益，是各級(jí)政府的目標(biāo)，也是社會(huì)各界的目標(biāo)，讓我們共同關(guān)注、理解、支持和努力，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。